מדוע חייבים להסתייע בשמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקה?

1. עמוד הבית
2. מאמרים
3. מדוע חייבים להסתייע בשמאי מקרקעין לפני ביצוע עסקה?

שמאות מקרקעין היא מסוג תחומי העיסוק הכוללים בתוכם מעטפת רחבה של שירותים שונים, אך רבים אינם יודעים מהי חשיבותו של שמאי מקרקעין ומדוע באמת חייבים להסתייע בשירותיו לפני ביצוע עסקה כזו או אחרת. אנשי הצוות המקצועי מבית חברת טדי שמאים מסבירים ששמאות המקרקעין מהווה תחום העוסק בבסיסו בהערכת שוויים של קרקעות ונכסים לצורכי מגורים, השקעה, מסחר וכיוצא בזה. 

בשעת ביצוע עסקת נדל"ן כלשהי, כמו למשל רכישת דירה, הוא מספק שירות משלים לעוה"ד, ויכול בעזרת הערכותיו לא רק לוודא שהמחיר הנדרש על הנכס איננו מופרז, אלא גם להסב את תשומת לבנו להיבטים מקצועיים שעשויים להשפיע מהותית על ההיתכנות הכלכלית של העסקה כולה והתמורה הכלכלית שהנכס צפוי להניב אם בכלל.

דירות הנדמות על פני השטח כאטרקטיביות מאוד ומתגלות בדיעבד כעסקאות בעייתיות

לא אחת קורה שדירות הנדמות על פני השטח אטרקטיביות מאוד, מתגלות בדיעבד כעסקאות בעייתיות, אם בעקבות בעיות בעלות, שעבוד, או בנייה בלתי חוקית, ואם בשל ליקויים הנדסיים, בעיות מיסוי או כל סיבה שבגינה נמוך ערכן האמתי מהמחיר שדורשים הבעלים. ההסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין בנסיבות הללו יכולה לחסוך מלכתחילה בעיות, כספים, מורת רוח ועוגמת נפש. 

את המידע הרלוונטי מקבל השמאי מארכיון מחלקת ההנדסה שברשות המקומית, לשכת רישום המקרקעין, ומאגרי מידע שברשותו, תוך כדי בדיקת המידע שנאסף והצלבת הנתונים. במהלך הצלבת הנתונים מתגלה לעתים חוסר התאמה בין תסריט הבית המשותף שבו ממוקם הנכס לזה שבארכיון מחלקת ההנדסה ואו המציאות בשטח, מה שעלול להטיל ספק על כדאיותה של העסקה.

דו"ח מפורט בעל אופי משפטי

מעבר להערכת שווי הנכס וכדאיותו הכלכלית, ניתן להסתייע בשירותיו של שמאי מקרקעין לבדיקת הנכס ממגוון היבטים נוספים, החל מבדיקה משפטית (בעליו החוקיים של הנכס, שעבוד על הנכס, רישום במנהל המקרקעין ועוד), בדיקת היתר בניה ואו חריגות בנייה ובדיקת סביבת הנכס (תשתיות קיימות, בניה עתידית בסביבת הנכס שצפויה לפגוע בשווי כיום וכדומה). 

ניתן לערוך גם בדיקה הנדסית (בדק בית לבחינת מצבו הפיזי של הנכס ואיתור ליקויים הנדסיים), כמו גם בדיקה תכנונית, מסים והיטלים (מס רכישה, מס שבח, היטל ההשבחה ותשלומים אחרים הצפויים בביצוע העסקה). בתום בחינת הנכס מכל היבטיו המשפטיים והפיזיים, עורך שמאי המקרקעין דו"ח מפורט הכולל את כל הנתונים, הניתוחים והממצאים שלפיהם חושב שווי הנכס. דו"ח זה הנו בעל אופי משפטי, וניתן לעשות בו שימוש כאמצעי למשא ומתן הן מול המוכר והן מול רשות המיסים וגורמים נוספים.

מדוע חייבים להסתייע בשמאי מקרקעין לפני ביצוע העסקה?

החלטתם בשעה טובה לרכוש דירה. לפני שאתם אצים לחתום על הסכם הרכישה ולבצע את העסקה הכלכלית הגדולה והחשובה ביותר בחייכם, כדאי שתיוועצו בשמאי מקרקעין, על מנת שייבחן את שווי הנכס, אבל חשוב לא פחות מזה, שיבדוק שאתם לא שמים את מיטב כספיכם על קרן הצבי ושאין הפתעות שעלולות להפוך את הרכישה ללא כדאית. 

לשירותיו של שמאי המקרקעין יש חשיבות רבה, מאחר והוא בודק את הנכס מכול ההיבטים ובצורה מקיפה ולחשוף בעיות שלא תמיד אפשר להבחין בהן על פני השטח. רבים מקרב רוכשי הדירות אינם ששים להסתייע בשירותי שמאי מקרקעין בטרם החתימה על חוזה הרכישה של הדירה, מאחר והם יודעים שלצורך קבלת המשכנתה, יידרשו לשלם גם לשמאי המקרקעין מטעם הבנק, ולפיכך אינם מעוניינים לשלם פעמיים.

בדיקת התאמה בין הנכס להיתר הבניה

המומחים מבית טדי שמאות וניהול בע"מ מסבירים שזוהי טעות, היות ושמאי המקרקעין בודק את הנכס לפני החתימה על העסקה, ובכך למנוע מהרוכש מביצוע עסקה בעייתית, בעוד ששמאי הבנק מבצע את השומה לאחר שנחתם החוזה, כשמדובר כבר בנקודת האל חזור. 

שמאי מקרקעין פרטי בודק אמנם את שווי הנכס, אך בנוסף לשווי יישנם עוד מגוון עניינים שחובה לבדוק, כמו לדוגמה היתרי בניה. השמאי נדרש לבדוק שקיימת התאמה בין הנכס להיתר הבניה ושהדירה אכן חוקית. 

לא אחת קורה שאדם רוכש דירת מגורים, ומבדיקה בהיתר הבניה עולה שמדובר בנכס מסחרי או במחסן שהוסב לדירת מגורים באופן בלתי חוקי. בנסיבות הללו, יסרבו הבנקים להעניק משכנתה, והנכס אף יחויב במיסוי קבוע.

נכס המיועד להפקעה

במקרים מסוג זה, עלול להיווצר תרחיש קריטי נוסף: כשמדובר בדירות סטנדרטיות, כמו דירות בקומות אמצעיות, שמאי הבנקים לא תמיד בודקים את היתרי הבניה היות והם אינם מחויבים לעשות זאת. 

כך שהרוכש בהחלט עשוי להיקלע למצב שבו אינו יודע שהנכס בעייתי עד למועד קבלת ההחלטה למכור את הנכס, ואז יידרש להתמודד מול ההשלכות. שמאי מקרקעין בודק גם את סימון הנכס בתשריט הבית המשותף, כדי לוודא שסימון תת חלקה אכן תואם את הסימון שבנוסח הטאבו, וכן את התב"ע, שמכוחה מוענקות זכויות הבניה.

לעתים קורה שרוכשים נכס ותיק שנבנה כחוק, מבלי לדעת שברבות הזמן אושרה תב"ע חדשה שמפקיעה למעשה את שטח החלקה, כך שרכשנו נכס המיועד להפקעה. בשורה תחתונה, בדיקת שמאי מקצועית עשויה לחסוך לרוכש מאות אלפי שקלים, אם מבצעים אותה לפני הרכישה.

למה צריך שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה? 

החלטתם לרכוש דירה, חתמתם על חוזה ואצתם לבנק לקבל משכנתה. אלא שאז הבלתי צפוי קרה והבנק סרב לאשר לכם אותה. אם התרחיש הזה מוכר לכם, מסתבר שאתם לא לבד. ממחקר שביצעה לשכת שמאי מקרקעין עולה שעשירית מהבקשות למשכנתה מסורבות על ידי הבנקים. 

במרבית מהמקרים הללו, הבעיה האמתית היא שאין לרוכשים חלופות לתשלום על הדירה כי הסתמכו, למעשה, הן על ההון הראשוני המרבי שהצליחו לגייס והן על המשכנתה, ומכאן ועד לקטסטרופה כלכלית הדרך קצרה. 

מבית חברת טדי שמאות וניהול בע"מ מציינים שקניית דירה נחשבת עבור רוב הישראלים לעסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שהם עתידים לערוך לאורך חייהם, והסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין בטרם החתימה על החוזה, עשויה למנוע היקלעות למלכודות מסוג זה.

טעויות בערכת שווי הדירה

בדיקת שמאי מקרקעין בטרם החתימה על ההסכם מונעת טעויות בערכת שווי הדירה. במקרים שבהם קובעים השמאים מטעם הבנק ששווייה הראלי של הדירה נמוך ביחס למחיר ששולם עליה בפועל, שהרי בנסיבות הללו יידרש הרוכש להשלים מכספו את ההפרש. מצב זה שכיח מאוד בקרב זוגות צעירים שמתקשים מלכתחילה לגייס הון עצמי ונסמכים בעיקר על המשכנתה שאמורים לקבל, מה שעלול להובילם לבעיה כלכלית חמורה. 

המשמעות היא שהם ייאלצו לגייס את ההפרש באמצעות הלוואה פרטית משלימה עם ריבית גבוהה לאין שיעור, אם דרך הבנק שמעניק להם את המשכנתה או בהלוואה חוץ בנקאית. בהקשר זה, ראוי להבהיר שהשמאים מטעם הבנקים משרתים את האינטרס של הבנק, לפיכך נוטים לעתים להיות זהירים בהערכות השומה שלהם בהשוואה לשמאים הפרטיים.

למה צריך שמאי מקרקעין לפני רכישת דירה?

יתירה מכך, השומה של שמאי מקרקעין פרטי אינה מחייבת את שמאי הבנק, כך שבהחלט יכול להיווצר מצב שהערכת שמאי הבנק נמוכה מזו של השמאי הפרטי. יחד עם זאת, ההסתייעות בשמאי מקרקעין פרטי מפחיתה את הסיכון להערכת שווי שגויה בתכלית. 

באופן כללי, ניתן למנות מגוון סיבות לקביעת משכנתה בסכום הנמוך משמעותית מהסכום המבוקש או לפסילתה לחלוטין, כשאחת הבולטות היא חוסר התאמה בין מחיר הדירה לשווייה האמתי. 

קיימות גם סיבות תכנוניות ומשפטיות כמו דירות ששטחן הרשום נמוך משטחן בפועל, דירות שנעשה בהן פיצול לשתי יחידות דיור, וכן חריגות בנייה, שעבוד על הנכס, רישום הנכס במנהל המקרקעין על שם אדם אחר וכיוצא בזה.